Покупка квартиры - ответственный шаг. Чтобы избежать мошенничества, тщательно проверяйте документы застройщика.
Время чтения: 8 минут
На самом деле документов не так много
Покупка жилья на первичном рынке позволяет приобрести новую квартиру в современном доме по относительно доступной цене. У квартиры в много плюсов, и главный – это то, что она новая. В ней никто до вас не жил, и вы все можете устроить в ней по собственному вкусу – планировку, отделку, интерьер, не переделывая то, что осталось от прежних хозяев. В новых домах – новая инфраструктура и инженерные сети. Кроме того, покупка квартиры по схеме долевого строительства на начальном этапе позволяет сэкономить значительные средства.
Однако порой все эти аргументы в пользу приобретения квартир от застройщика разбиваются об истории обманутых дольщиков и незавершенных долгостроев. И пусть неудачных проектов достаточно мало относительно общего объема строительства в Санкт-Петербурге, но они порой отпугивают потенциальных покупателей. Между тем, риск инвестиции в новостройку может быть сведен к минимуму, если грамотно подойти к выбору .
Право на информацию
Прежде всего нужно собрать и изучить всю доступную информацию о компании в интернете. Всемирная сеть полна статей о недвижимости, откровений экспертов и отзывов покупателей. Пройдясь по аналитике и форумам дольщиков, можно составить предварительное мнение о застройщике. Если компания плохо зарекомендовала себя в предыдущих проектах, это не останется незамеченным – дольщики обязательно выведут недобросовестного девелопера на чистую воду.
Сбор информации в интернете позволяет отсеять мошенников, но не дает всей полноты знания о надежности застройщика. Точную информацию можно получить только путем изучения документов. Любое строительство – это горы бумаг, критично важных или второстепенных, поэтому нужно точно знать, какие документы представляют наибольший интерес для будущего дольщика. При посещении офиса требуйте, чтобы вам предоставили оригиналы или их копии, заверенные нотариусом. Ксерокопии и сканы, распечатанные с компьютера, не годятся, так как их легко подделать.
Если вы не обладаете глубокими юридическими знаниями, лучше будет пригласить с собой профессионала – риелтора или юриста, занимающихся вопросами новостроек и долевого строительства. Они отберут нужные документы и проверят их на подлинность, соответствие законодательству и интересам дольщиков.
Не надо бояться, что в офисе вам откажут в доступе к важным бумагам. Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20, 21 , поэтому действовать нужно спокойно и уверенно, с сознанием собственной правоты. Застройщик, руководствующийся буквой закона, должен без проволочек представить вам документы, так как это соответствует и его интересам. Открытая политика по отношению к потенциальному клиенту должна настроить стороны на доверительный лад.
Если вам все-таки отказались показать документы, то это повод для настороженности по отношению к данному застройщику, хотя, возможно, ситуация отражает не политику компании в целом, а некомпетентность конкретного менеджера.
Документы, обязательные для ознакомления
Итак, какие же бумаги помогут убедиться в надежности застройщика и его абсолютной благонадежности? Вот список документов, дающих действительно важную информацию о самом застройщике и о строительном проекте, ради которого все и затевалось:
- учредительные документы компании-застройщика;
- лицензия и разрешение на ведение строительства;
- проектная декларация;
- документы на землю – свидетельство о праве собственности или договор аренды;
- документы о финансовом состоянии компании.
Проверка учредительных документов
Посмотреть необходимые документы можно не выходя из дома
Пакет учредительных документов включает:
- устав компании;
- Свидетельство ОГРН (основной государственный регистрационный номер);
- Свидетельство ЕГРЮЛ (о внесении в единый государственный реестр юридических лиц);
- Свидетельство ИНН.
Вас прежде всего должны интересовать совпадение фактического и юридического адресов компании, имена учредителей и совладельцев, распределение между ними голосов при принятии решений.
Обязательно узнайте, какие проекты фирма осуществляла в последние годы, их адреса и сроки ввода в эксплуатацию. Если какие-то сведения не совпадают с данными, опубликованными на сайте девелопера, это должно насторожить потенциального покупателя.
Проверка лицензии
Изучая лицензию, обратите внимание на основные реквизиты – вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Самое главное, - убедиться, что срок действия лицензии не истек.
В разрешении на строительство должно быть указано, что оно выдано на интересующий вас объект. Бывает, что застройщик одновременно строит несколько домов, а разрешение получает только на один из них. Здесь тоже надо обратить внимание на сроки действия документа. Устаревшее разрешение силы не имеет.
Знакомство с проектной декларацией
Проектная декларация – это "паспорт" проекта. Она размещается в открытом доступе за пару недель до объявления начала продаж, и каждый желающий может ознакомиться с документом, зайдя на официальный сайт. Декларация содержит сведения о будущем проекте, а главное – заключение Государственной экспертизы, подтверждающее соответствие проекта техрегламентам и строительным нормативам.
В ней, помимо адреса объекта и указания этапов и сроков строительства, содержатся сведения о количестве квартир и их технических характеристиках, о составе общего имущества и назначении нежилых помещений. Из декларации можно узнать о предполагаемых сроках ввода готового дома в эксплуатацию, стоимости строительства, подрядчиках и многом другом.
Нелишним будет поинтересоваться, насколько сведения, содержащиеся в декларации, соответствуют проектной документации.
Изучение правоустанавливающих документов на землю
Вникайте во все детали
Статус участка, на котором строится дом, также имеет большое значение. Нередки случаи, когда готовый дом годами не могут сдать в эксплуатацию из-за проблем с правоустанавливающими документами на землю. Законом определены два типа документов, дающих право на легальное строительство:
- свидетельство о праве собственности;
- договор долгосрочной аренды земли.
В последнем случае важно удостовериться в том, что компания успеет построить и ввести дом в эксплуатацию до того, как истечет срок аренды. Здесь нужно учитывать и то, что фактическая дата окончания стройки редко совпадает с ранее намеченной. Обычно строительство ведется на год-полтора дольше, чем предполагается вначале, но бывают и более длительные задержки. Официально объект начинает считаться долгостроем, если дом не сдан в течение трех лет с момента запланированного окончания проекта. Поэтому арендатору так важно иметь хороший запас времени.
Также важно перепроверить реквизиты участка – площадь, адрес и кадастровый номер.
Проверка финансового положения застройщика
Если все документы в порядке, то можно провести небольшой аудит компании, чтобы выяснить, насколько благополучны ее финансовые дела. Фирма, твердо стоящая на ногах, имеет больше шансов успешно завершить проект. Проанализировав бухгалтерскую документацию и годовые отчеты за последние годы, можно сделать вывод, насколько эффективно работает компания.
Этот нелегкий и хлопотный труд отнимает много времени и требует порой затрат на оплату услуг специалиста. Но основательный подход к такому серьезному вопросу, как выбор застройщика, дает возможность чувствовать себя спокойно и уверенно в ожидании новоселья.
Участие граждан в долевом строительстве жилья предполагает заключение договора с застройщиком. Однако еще на стадии подготовки к оформлению договорных отношений необходимо убедиться в отсутствии рисков, ведь по вине недобросовестного застройщика можно потерять не только будущий объект недвижимости, но и вложенные средства. Сегодня мы поговорим о том, какие документы нужно проверять у застройщика перед покупкой квартиры.
Подготовка к заключению договора и проверка информации о застройщике
На подготовительном этапе заключения соглашения с застройщиком гражданам крайне важно установить, с кем они имеют дело. Рекламные объявления или восторженные отзывы на официальном сайте строительной компании вовсе не гарантируют, что застройщик надлежащим образом будет выполнять свои обязательства.
Чтобы минимизировать риски потери денежных средств, есть возможность получить предварительную информацию о компании на общедоступных ресурсах сети Интернет. С этой целью граждане имеют возможность:
- проверить проектную документацию, которую застройщик обязан опубликовать на своем сайте в соответствие со ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ;
- уточнить открытую информацию о текущих судебных делах с участием компании, в том числе о банкротстве, путем поиска по картотеке арбитражных дел (картотека доступна на официальном сайте любого арбитражного суда);
- установить через официальный сайт налоговой службы факты публикации компанией извещений о предстоящей ликвидации или реорганизации;
- изучить информацию, внесенную в состав Публичной карты Росреестра, где в отношении каждого объекта недвижимости указан минимально необходимый набор сведений.
Помимо этого, на сайтах местных органов власти размещаются градостроительные планы населенных пунктов, в том числе с указанием оснований для застройки и наименованием строительной компании. Эта информация поможет определить законность начала строительства и установить соответствие деятельности застройщика градостроительной документации муниципального образования.
Проверка документов при покупке жилья у застройщика
Федеральный закон № 214-ФЗ обязывает застройщика не только иметь оформленную документацию на проведение строительных работ, но и предоставить доступ к ней участникам долевого строительства. Перечень документов, которые подтверждают законность проведения работ по возведению здания, также установлен Федеральным законом № 214-ФЗ.
Документы, подтверждающие правовой статус застройщика
Возведение многоквартирных домов имеют право осуществлять только юридические лица. Правоспособность организаций наступает с момента регистрации их в налоговом органе в качестве юридического лица, а сведения о них вносятся в ЕГРЮЛ.
У каждого юридического лица должны иметься следующие документы, подтверждающие его правовой статус:
- свидетельства о регистрации и ИНН;
- выписка из ЕГРЮЛ (общедоступные сведения из ЕГРЮЛ также можно получить любому заинтересованному лицу через сайт ФНС);
- учредительные документы (в том числе, устав), из которых можно установить: размер уставного капитала, состав учредителей, структура и наименование органов управления и т.д.
Данная информация позволит установить круг лиц, основавших компанию, и принимающих участие в ее деятельности.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Документы, подтверждающие законность строительства
Важнейшим блоком документов, которые позволят принять решение о заключении договора с застройщиком, является проектная и разрешительная документация. В ее состав входят:
- проектная декларация, которую строительная компания также обязана разместить в открытом доступе на своем официальном сайте;
- типовые проекты договоров, которые компания планирует заключать с дольщиками;
- разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом и не утратившее срок действия;
- проектная документация на возводимый объект;
- заключение о соответствии юридического лица и документации требованиям Закона № 214-ФЗ;
- договор банковского поручительства или страхования гражданской ответственности строительной компании.
Вся указанная документация должна быть утверждена уполномоченными органами власти и строительного надзора.
Особое значение имеет лицензия застройщика, которая подтверждает возможность осуществления им деятельности по возведению жилья. Данный разрешительный документ также должен иметь неистекший срок действия.
Документация на земельный участок
Возведение многоквартирных домов может осуществляться только на участке земли, предоставленном застройщику на законном основании. Владение землей должно подтверждаться договором аренды, зарегистрированным в органах Росреестра. При проверке данного документа необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:
- срок действия договора - должен совпадать с периодом строительства;
- законный арендатор - должен совпадать с заказчиком возведения дома или непосредственным застройщиком;
- сведения об участке - кадастровый номер, параметры и целевое назначение участка должны совпадать с проектной документацией.
Также информацию из договора аренды земельного участка можно проверить через Публичную карту Росреестра, которая находится в открытом доступе в сети Интернет и позволяет любому заинтересованному лицу получить открытые сведения на каждый объект недвижимости.
Полномочия должностных лиц застройщика
Подписание договора на долевое участие в строительстве может осуществляться только лицами, уполномоченными застройщиком. В состав таких лиц могут входить:
- руководители юридического лица, имеющие право действовать без доверенности;
- сотрудники организации, которые уполномочены доверенностью на оформление договорных отношений с гражданами;
- посредники (физические лица и компании), которым предоставлены полномочия по поиску клиентов и оформление договоров.
От наличия или отсутствия полномочий на заключение договоров зависит возможность признания сделки недействительной. Такие неблагоприятные последствия могут повлечь потерю денежных средств граждан, поэтому проверке полномочий необходимо уделить особое внимание.
Дополнительные сведения
Так как строительная компания заинтересована в привлечении средств новых клиентов, она по собственной инициативе может предлагать дополнительный набор документов, который должен показать преимущества компании перед конкурентами. В их состав могут входить:
- информация о ранее построенных объектах и итогах их ввода в эксплуатацию;
- благодарственные письма и иные поощрительные документы, выданные компании за безупречное качество выполненных работ;
- документы о прохождении добровольной сертификации качества;
- сведения о банковских учреждениях, которые работают с застройщиком и его клиентами.
Перечень такой документации не ограничен законодательством и позволяет подтвердить благонадежность застройщика в глазах потенциального клиента.
Таким образом, только изучение комплекта документов, имеющихся у застройщика, позволит гарантировать надежность сделки по приобретению объекта долевого строительства и минимизировать риски граждан.
Сегмент покупки первичного жилья вырвался вперед в сравнении со «вторичкой». В связи с расширением рынка, появлением домов не только на окраинах города и новых районах, но и в престижных местах, приобретение жилья в новостройке – это наиболее часто встречающаяся сделка с недвижимостью.
Существует несколько вариантов подготовки сделки по выбранному жилью. Можно:
- самостоятельно заключить договор с застройщиком или его официальным представителем,
- провести сделку через посредничество риэлторского агентства или при помощи наемного юриста, который проверит бумаги.
Количество и перечень документов, которые потребуется собрать и проверить зависит от способа приобретения и оплаты жилья. можно в рассрочку, по ипотеке, через кооператив, с помощью долевого участия, за наличные.
При приобретении за наличные покупателю потребуется предоставить паспорт, квитанцию об оплате квартиры и госпошлины на регистрацию, а также, заверенное нотариусом согласие на покупку супруга и свидетельство о браке.
При долевом участии пакет документов аналогичен, только квитанция при заключении договора будет не на полную сумму при наличном расчете, ведь полная оплата поступает при передаче недвижимости покупателю.
Для приобретения жилья через кооператив потребуется в него вступить. Как правило, ЖСК создают сами застройщики, они не хотят терять время из-за недостатка средств, поэтому привлекает клиентов заранее.При заключении договора потребуется квитанция об оплате пая. Остальные документы из стандартного списка.
Именно из-за различий между договорами надеяться на стандарты нельзя, проверять следует каждый пункт.
Если дом уже построен, застройщик должен иметь документы, подтверждающие подключение к коммуникациям (). Без таких бумаг дом не принимается экспертизой, а следовательно, не сдан в эксплуатацию. Тогда сроки ожидания нового жилья могут растянуться на неизвестное время.
Документы от застройщика
От застройщика вам потребуются следующие документы:
- точное описание приобретаемой недвижимости,
- справка о цене и сроках оплаты, рассрочки,
- гарантийные обязательства продавца (ремонт кранов, перекоса окон, трещин в стенах и т.п.), которые не могут быть менее пяти лет,
- договор с указанием сроков передачи жилья покупателю в собственность.
Следует ознакомиться с правоустанавливающими бумагами застройщика, с разрешением на строительство, инвестиционными контрактами, протоколом распределения квартир, свидетельством на собственность на землю под строительство или договор аренды участка, постановления органов местной администрации, проектной документацией и техническими обоснованиями.
Для того, чтобы убедиться в надежности компании продавца стоит ознакомиться с учредительными документами, ИНН, ОГРН, св-во о внесении в единый реестр и т.д.
Если компания отказывает в предоставлении каких-либо сведений, то это должно насторожить.
Пошаговая инструкция
Начинать процесс приобретения жилья следует с выбора района. После покупатель должен определиться с компанией застройщиком. Не лишним будет на этом этапе посетить уже сданные объекты компании и поинтересоваться у жильцов о существующих недостатках в квартирах.
Следующий этап - выбор подходящего жилья (этаж, метраж, вид из окон, цена) и подготовка документов, например, для ипотеки.
Одобрение кредита банком служит некоторым гарантом сделки, надежности застройщика.
Если достойное жилье подобрано и бумаги собраны, можно обращаться к юристам для . Только после их одобрения можно ставить подпись. Прием осуществляется по акту, с описью, найденных недостатков (в случае приобретения на стадии строительства).
После подписания договора, если жилье передано хозяину, следует получить свидетельство на собственность и . При подписании договора, документы должны сшиваться. Покупателю предоставляется квитанция, где указана сумма оплаты.
Налог
При покупке недвижимости, жилья идет расчет двух видов налогов.
Каждый год начисляются налоги на имущество, по прогрессивной ставке, зависящей от кадастровой стоимости квартиры.
Также лицам которые приобрели жилье в новостройке положен , если они являются плательщиками подоходного налога. Расчет ведется от стоимости недвижимости, указанной в договоре.
Ставка к возврату – 13%, что максимально составляет 260 тысяч рублей.
Сумма налога к возврату по ипотечному кредиту не более 390 тыс. рублей, т.е. с суммы 3 млн. руб.
Данный порядок расчета выгоден жителям небольших городов, где недвижимость стоит дешевле. Возврат оформляется только на следующий год, правда справку по форме 2-НДФЛ можно взять с учетом уже прошедших 3-х лет.
Подать документы можно в любое время, срок давности по данному вопросу не обозначен.
Оформить вычет можно через бухгалтерию работодателя или в налоговых органах по месту жительства.
Список документов для оформления налогового вычета:
- Личное заявление,
- копия паспорта,
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ,
- декларация,
- договор покупки жилья,
- документы об его оплате,
- акт приемки жилья,
- свидетельство собственности.
Если квартира берется в ипотеку, дополнительно понадобятся кредитный договор, справка о процентах (за каждый год отдельно) и квитанции об оплате кредита за тот же период.
При совместной покупке в ипотеку супругами или при оформлении жилья на ребенка, следует приложить свидетельство о браке или о рождении ребенка соответственно. Также нужна справка о распределении долей.
Риски покупки квартиры в новостройке
Защититься от риска – главная задача покупателя. Стоимость квартиры большая, поэтому риски надо свести к минимуму.
Во-первых, нельзя вносить никакие оплаты до заключения договора.
Любые авансовые платежи, даже в обмен на скидки не должны проходить до заключения официального договора.
Во-вторых, следует понимать, что при приобретении недвижимости в новостройке до ее сдачи в эксплуатацию, клиент рискует вместе с компанией, даже если она честно ведет дела.
При такой ситуации клиент становится полноправным партнером застройщика и несет соразмерную ответственность. При наступлении форс-мажорных обстоятельств, разорения и т.п. покупатель может просто не получить квартиру. Некоторые риэлторы при сделке долевого участия в строительстве предлагают застраховать риск разорения партнера-застройщика.
Например, покупатели могут жаловаться на долгострой, плохое обустройство придомовой территории объектов компании, текущие краны, слабые стеклопакеты, некачественную отделку, повышенную влажность, проблемы с документами, случаи мошенничества и т.д.
Квартиру перед покупкой необходимо обязательно осмотреть, именно ту, которую собираетесь приобретать. и заключать договор только при 100%-ной уверенности. О надежности компании может говорить аккредитация в солидном надежном банке с низкими ставками или государственным участием в капитале.
Самый главный риск поджидает покупателя при подписании договора. Каждый его пункт может скрывать ловушку.
Порой застройщики прибегают к различным уловкам с ценой. В договоре могут быть прописаны условия, при которых сумма к окончательному сроку передачи жилья возрастет. Обратите внимание на пункты, в которых указывается возможность доплаты.
Договор не обязательно подписывать сразу, можно показать его юристу, предложить коррективы (при необходимости), и только после этого подписать.
Стоит обратить внимание на сам бланк договора. Солидная компания заказывает фирменные бланки с водяными знаками, которые невозможно подделать.
Следует учесть, что при прямом обращении к застройщику, особенно при оплате наличными можно получить значительную скидку.
