В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.
Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.
Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.
Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.
Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.
Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.
Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.
Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.
Классификация строительных затрат
Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.
Прямые строительные затраты. Капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (например, расходы по контракту), называют прямыми затратами.
Косвенные затраты. Капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными затратами. К ним относят и другие виды затрат, например, оплату труда специалистов, стоимость кредитов, налоги в течение строительства; текущие расходы, например, комиссионный сбор за аренду, продажу, маркетинговые расходы.
Предпринимательское вознаграждение позволяет учесть вознаграждение за риск, испытываемый предпринимателем в связи с реализацией строительного проекта. При расчете его стоимости оценщики анализируют доход девелоперов и предпринимательскую прибыль, которая соответствует разнице между полными затратами на строительство и рыночной стоимостью объекта после его выхода на проектную мощность.
Прямые строительные затраты
К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.
Прямые расходы включают заработную плату основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.
Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают такие статьи, как транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др.
Прибыль подрядной строительно-монтажной организации, устанавливаемая в процентах к полной себестоимости строительно-монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).
При расчете прямых и накладных расходов подрядной строительной организации, оценщик должен учитывать следующие соображения:
если габариты здания крупнее типичного, то там, скорее всего, использовались более прочные конструкции;
объем затрат напрямую зависит от качества материалов и работ, поэтому необходимо провести их идентификацию на оцениваемом здании;
уровень конкуренции подрядчиков на местном рынке влияет на смету расходов, поскольку подрядчик, работающий с полной нагрузкой, завышает цену, а подрядчики, испытывающие недостаток заказов, при той же спецификации обычно предлагают меньшие цены;
уровень накладных расходов зависит от производственной мощности подрядчика, поскольку крупная организация может экономить на некоторых затратах, таких, как складские расходы, содержание надзора за качеством работ и др.
Косвенные затраты
К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:
Проектно-изыскательские работы;
Оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
Расходы на финансирование за счет кредита;
Страхование всех рисков;
Налоговые платежи в течение строительства;
Расходы на освоение;
Маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;
Административные расходы девелопера и др.
При расчете косвенных затрат оценщик должен учитывать следующие соображения:
Если оценка проходит в условиях несбалансированного рынка, в косвенных затратах могут появиться дополнительные комиссионные, маркетинговые, административные и др. расходы, которые следует учитывать при оценке внешнего старения;
Некоторые виды косвенных затрат зависят от общего объема и стоимости строительства, поэтому их целесообразно оценивать в процентах от прямых затрат;
Другие виды косвенных затрат зависят от типа объекта недвижимости, должны оцениваться методом прямого счета и требуют более детального изучения их структуры.
Предпринимательский доход - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами. При этом следует иметь ввиду, что в некоторых ситуациях результат может не соответствовать рыночным ожиданиям. Кроме того, подобная формулировка предпринимательского дохода требует разделения возникающей при продаже недвижимости разницы между земельным участком и зданиями.
При анализе предпринимательского дохода теория оценки разграничивает понятия предпринимательского стимула и предпринимательского вознаграждения. Целесообразность такого разграничения обусловлена объемом и распределением функций по ведению строительных работ, не принимаемых на себя подрядной строительной организацией. Состав прямых участников инвестиционного процесса, непосредственно связанных с осуществлением проекта, – это инвестор, заказчик и подрядчик.
Инвестор - это участник инвестиционного проекта, вкладывающий в него собственные или иные средства и получающий на него право собственности, которое может быть реализовано в виде последующего пользования, сдачи в аренду или продажи.
Заказчик - это посредник между инвестором и другими участниками инвестиционного процесса (подрядчиками, проектировщиками, поставщиками оборудования, строительных материалов и др.). Заказчик выполняет координирующие и надзирающие функции.
Подрядчик - это строительная либо посредническая организация, отвечающая за выполнение объема строительно-монтажных работ в полном соответствии с проектом за договорную сумму.
Реально инвестор может брать на себя функции заказчика.
Предпринимательский стимул побуждает инвестора вкладывать средства в недвижимость в расчете на получение рыночной нормы прибыли.
Предпринимательское вознаграждение представляет собой компенсацию заказчику-координатору за квалифицированное общее руководство проектом. Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ.
В оценочном отчете необходимо давать четкое определение предпринимательского дохода, предпринимательской прибыли и предпринимательского стимула.
При расчете предпринимательского дохода оценщик может столкнуться с рядом проблем. Во-первых, превышение цены продажи над общей суммой строительных затрат связано с влиянием множества факторов, поэтому при анализе очень важно определить долю вклада инвестора и девелопера.
Во-вторых, поскольку предпринимательский доход реализуется только при продаже недвижимости, некоторые специалисты соотносят его с нематериальными активами. Анализ сделок по объектам, проданным через несколько лет после завершения строительства, требует анализа изменения стоимости, обусловленного временным изменением рынка.
В-третьих, технологии строительства сравнимых объектов влияют на возможности получения данных для сравнения. Обычно оценщики могут рассчитать предпринимательскую прибыль по фактическим затратам для схожих объектов, например, кондоминиумам и многоэтажным жилым комплексам. При расчете стоимости таких объектов предпринимательская прибыль представляет для девелопе-ра вознаграждение за выполненную квалифицированную работу и связанные с проектом риски, хотя этот доход может отличаться от ожидаемого. В крупных жилых массивах, однако, этот вопрос явля-
ется сложным, поскольку прибыль девелопера может не отражать пропорциональных долей участка и строений в стоимости всего объекта недвижимости. Девелоперы, занимающиеся планированием территории под жилую застройку частными домами, например, часто получают прибыль от стоимости домов, построенных на распланированных участках, а не от стоимости самих участков.
В-четвертых, предпринимательская прибыль в некоторых случаях может включаться в строительные затраты, поэтому если оценщик не проанализирует информацию, данный фактор будет учтен дважды.
Расчет предпринимательского дохода
Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:
Прямые затраты;
Сумма прямых и косвенных затрат;
Общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;
Стоимости завершенного проекта.
Расчет полной восстановительной стоимости зданий, имеющих отличия от типового проекта , с использованием сборников УПВС и разъяснений к ним.
К. т.н.,
доцент кафедры "Оценочная деятельность иантикризисное управление"
Финансовой академии при Правительстве РФ.
В практике оценочных работ часто требуется рассчитывать восстановительную стоимость объектов недвижимости Наиболее часто под таковыми подразумевают здания различного назначения, как-то жилые дома, офисы, магазины, склады, гаражи, заводские и фабричные корпуса, здания сельскохозяйственных ферм, производственных и ремонтных предприятий и многие другие.
Применяемые методы расчетов изложены в специальной литературе и хорошо известны имеющим стаж работы оценщикам. Однако у начинающих, делающих только первые шаги в оценочной деятельности специалистов, вследствие громоздкости расчетов неизбежно возникают трудности, связанные с поиском необходимой информации и выработкой методики выполнения расчетов.
Анализируя опыт своей преподавательской работы в Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации, Институте профессиональной оценки и Московском институте геодезии, аэросъемки и картографии, а также практический опыт по консультированию различных оценочных фирм и прислушиваясь к рекомендациям студентов и слушателей названных учебных заведений, автор счел целесообразным опубликовать ряд статей, посвященных расчетам восстановительной стоимости различных объектов недвижимости При этом будут рассмотрены как применение различных оценочных методик, основанных на использовании различных материалов, в том числе и нормативного характера, так и разнообразные типы объектов.
Автор выражает признательность практикующим оценщикам, студентам и слушателям различных учебных заведений и курсов, на занятиях в которых ему довелось выступать с представляемыми материалами, за отзывы о его работе, пожелания, замечания, помощь в практическом апробировании результатов работы и сборе информации Особую благодарность автор выражает Компании "КонсультантПлюс" за информационную поддержку учебной, методической и научно-практической работы .
Статьи настоящего цикла представляют собой методическое объединение существующих методик выполнения расчетов, рассчитанных в первую очередь на начинающих специалистов в области оценки. В них использованы результаты работ их автора в области практической деятельности по оценке недвижимости затратным подходом и опубликованные в открытой печати методики других специалистов, в необходимых случаях ссылки на первоисточники информации приведены Используемые для примеров названия объектов оценки, их характеристики и местоположение изменены до неузнаваемости, возможная схожесть с реальными объектами оценки чисто случайная.
В первой статье этого цикла будут рассмотрены методика выполнения работ по оценке зданий и схема использования набора необходимой информации.
I. Вводные пояснения
В большинстве случаев оценщики используют для расчёта восстановительной стоимости зданий сборники Укрупнённых Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС) - составленные в уровне цен 1 января 1969 года нормативы, разработанные в начале 70-х годов XX-го века для переоценки основных фондов народного хозяйства . Переход же к текущему уровню цен и учёт современных экономических реалий, таких как предпринимательская прибыль, ряд налогов и прочее, осуществляют с использованием специальных индексов и ряд поправок, рассчитываемых специализированными экспертными организациями.
Стоимость зданий с использованием таблиц УПВС, сведённых в сборники по отраслям народного хозяйства, может быть рассчитана как функция наиболее существенной, характерной для объектов отрасли народного хозяйства, к которой принадлежит оцениваемый объект, характеристики. Остальные же характеристики, влияющие на стоимость объекта, используются в основном лишь либо для выбора типового варианта проекта, согласно которому был сооружён объект, либо для учёта особенностей региона, в котором он расположен. При такой организации работ по оценке можно утверждать, что при помощи таблиц УПВС осуществляется оценка объектов, сооружённых по типовым проектам, особенности которых описаны в пояснениях к соответствующим таблицам.
В настоящее время экономические условия претерпели существенные изменения по сравнению с условиями, существовавшими во время составления сборников УПВС. Это обстоятельство требует использования целого набора информации, позволяющей учитывать современные экономические реалии. Использование этой информации не было предусмотрено первоначальным замыслом составителей сборников и, соответственно, не отражено в пояснениях к таблицам сборников, но в настоящее время является уже общепризнанным среди специалистов по оценке.
Однако по мере выполнения переоценки и основных фондов народного хозяйства с использованием таблиц сборников УПВС всё большую озабоченность стали вызывать случаи, в которых наблюдались существенные отличия конструктивных особенностей оцениваемых объектов от параметров, предусмотренных типовыми проектами, учёт которых не был предусмотрен сборниками, а пренебрежение которыми вело к возникновению грубых погрешностей рассчитываемых стоимостей. Поэтому для устранения подобного рода источников погрешностей расчётов были выпущены специальные Разъяснения к таблицам УПВС, в которых были систематизированы наиболее частые отличия конструктивных особенностей оцениваемых объектов от предусмотренных проектами и приведены общие правила, позволяющие учитывать их влияние на стоимость таких объектов.
Таким образом, Разъяснения к таблицам УПВС явились инструментом, позволяющим получать более достоверные результаты оценки. Их использование актуально и в настоящее время наряду с использованием самих таблиц УПВС.
II. Методика выполнения расчётов и порядок использования материалов.
Рассмотрим последовательность выполнения оценочных работ. По мере необходимости приведены необходимые комментарии, сделаны ссылки на используемые материалы, а также приведены извлечения из них.
Формулировка задания на оценку
Выполнить расчёт полной восстановительной стоимости здания с использованием нормативов УПВС, Разъяснений к ним и необходимой сопутствующей информации при следующих условиях.
Характеристики и описание здания (выбираются по сведениям бюро технической инвентаризации или определяются путём обследования здания).
Назначение: Торговое.
Использование: в качестве продовольственного и промтоварного магазина.
Этажность: 2.
Фасад: архитектурное оформление простое, штукатурка, отделка мраморной крошкой.
В момент оценки осуществляется замена централизованной системы горячего водоснабжения на местную.
Дополнительно смонтирована и функционирует система принудительной вентиляции .
Объём помещений: общий - 9211 куб. м., в том числе подвала - 2967 куб. м. (используется как помещение).
Описание прочих конструктивных элементов здания приведено по ходу расчётов.
Местоположение объекта: Россия, г. Волгоград.
Выполнение расчётов.
Методически порядок выполнения расчётов можно разбить на четыре следующих крупных блока:
А. Подготовка информации, выбор требуемых сборника и таблицы;
Б. Выбор информации из таблиц УПВС и выполнение расчётов;
В. Приведение восстановительной стоимости здания;
Г. Заключительные положения.
Рассмотрим их последовательно.
А. Подготовка информации, выбор требуемых сборника и таблицы.
1. Поиск требуемой таблицы сборника.
Стоимости зданий, сооружённых по различным типовым проектам и сгруппированных по назначениям и использованию, представлены в таблицах. В свою очередь таблицы сгруппированы в сборники по отраслям народного хозяйства.
1.1. Выбор номера сборника УПВС для выполнения расчётов производят по функциональному назначению объекта.
Для выбора сборника следует рассмотреть перечень сборников УПВС, приведённый в . Извлечение из общей части приведено в таблице 1.
Таблица 1
Функциональное назначение оцениваемого здания: Торговое.
Следовательно, следует выбрать сборник № 33 .
1.2. Выбор таблицы УПВС в сборнике для выполнения расчётов следует осуществлять в зависимости от использования здания и его этажности. Для этого требуется проанализировать оглавление сборника № 33. Извлечение из него представлено в таблице 2, в которой указаны интересующие нас характеристики здания.
Таблица 2
Оцениваемое здание используется в качестве магазина промышленных и продовольственных товаров. Его этажность: 2.
Следовательно, в сборнике № 33 требуется выбрать таблицу № 5.
2. Расчет поправок к стоимости здания.
Поправки к стоимости здания требуются для учёта отличия свойств конструктивных элементов оцениваемого здания от свойств конструктивных элементов здания, для которого составлены используемые таблицы. Расчёты выполняют с использованием Разъяснений .
2.1. На этапе обследования здания составляют перечень свойств его конструктивных элементов.
Фундамент: ленточный крупноблочный сборный. Стены и перегородки - кирпичные.
Перекрытия - из сборного железобетонного настила Кровля - совмещенная из сборных железобетонных плит. Полы (основной тип) - из керамических плиток. Проемы - деревянные. Наружная отделка - повышенная: фасад частично отделан мраморной крошкой, частично оштукатурен, архитектурное оформление простое. Инженерные системы: отопление - от городских сетей; вентиляция - принудительная; холодное водоснабжение - от городских сетей; горячее водоснабжение - отсутствует; канализация - от городских сетей; газоснабжение - от городских сетей; электроосвещение, телефон, телевидение, электрочасы - имеются в наличии.
2.2 Расчёт поправок.
Для выявления отличий особенностей конструктивных элементов зданий, которые могут оказать влияние на его стоимость, следует тщательным образом изучить Разъяснения к сборникам УПВС, так как существенная для данного этапа работы информация не систематизирована и находится в различных разделах Разъяснений. Рассчитываемые в пунктах 2.2.а - 2.2.г поправки будут учтены нами в расчетах позднее.
2.2.а Учёт повышенной сложности отделки фасада.
Осуществляют на основании данных пункта "Наружные отделочные работы" Разъяснений (см извлечение 1).
Основываясь на материалах Разъяснений, по аргументам: этажности здания (равной 2) и типу архитектурного оформления его фасада (простому), из таблицы 3 следует выбрать поправку к стоимости 1 куб. м. здания - 2,8%.
Таблица 3
Так как при сооружении здания была применена отделка мраморной крошкой, то к указанной поправке согласно примечанию к таблице следует применить дополнительно коэффициент, равный 2.
В результате, поправка за внешнюю отделку составит: 2,8% * 2 = 5,6%.
2.2.б Учёт наличия системы принудительной вентиляции.
Осуществляют на основании пункта "Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства" Разъяснений, подпункт 8, примечание на странице 18 (см. извлечение 2).
Несмотря на то, что пункт 8 непосредственно касается жилых зданий, мы можем таким образом учесть наличие улучшенной принудительной вентиляции, так как в примечании отсутствуют непосредственные указания на тип здания. Согласно отмеченному пункту, наличие у здания системы принудительной вентиляции должно быть учтено применением к его стоимости коэффициента 1,03, или поправки величиной 3%.
2.2.в Учёт отсутствия централизованной системы горячего водоснабжения.
Осуществляют на основании данных пункта "Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства" Разъяснений (см. извлечение 3).
Порядок расчётов следующий.
По аргументу: назначение здания (магазин) из предпоследнего столбца приведённой в извлечении таблицы выбран удельный вес стоимости системы горячего водоснабжения в общей стоимости инженерной системы здания, равный 12%.
По аргументам: функциональное назначение (торговое) и этажность здания (равная 2), а также надземному объёму здания (6243 куб. м.), из него следует выбрать общую стоимость инженерных систем в стоимости здания, после интерполяции получив, результат равный 16%.
В итоге, поправка за отсутствие централизованной системы горячего водоснабжения составит: 12% от 16% = -1,9%. При этом поправке следует придать отрицательный знак, так как она должна уменьшать стоимость здания.
2.2.г Учёт улучшенной отделки подвала.
Подвал в оцениваемом здании используется в качестве помещения, для чего он был специальным образом отделан, что не предусматривалось типовым проектом.
Осуществляют на основании данных пункта "Иные конструктивные особенности зданий, имеющие значение для определения восстановительной стоимости 1 куб. м." Разъяснений, раздел "Объёмы: подвалы, техподполья, цокольные этажи" (см. извлечение 4).
Согласно подпункту 1, имеющая место улучшенная (в отличие от типового проекта) отделка подвала, должна быть дополнительно учтена в стоимости здания путём умножения объёма подвала с коэффициентом 0,20 на стоимость 1 куб. м. надземной части здания.
При этом существенно, что отметка об отсутствии или наличии подвала в типовом проекте должна быть сделана в описании типового проекта здания, для которого составлена используемая для оценки таблица (в нашем случае это таблица 5 сборника УПВС № 33 (см. извлечение 5).
3. Определение ценообразующих характеристик оцениваемого здания.
На основе показателей данного пункта будем выбирать стоимость 1 куб. м. стоимости здания из таблиц, к которой позднее будем применять рассчитанные выше поправки.
3.1 В соответствии с соображениями, изложенными в пункте 2.2.г. (см. извлечение 4), основной ценообразующей характеристикой здания будет выступать объём помещений его надземной части: 6243 куб. м. (при объёме подземной части - 2967 куб. м. дополнительно).
3.2 Вспомогательные ценообразующие характеристики - характеристики региона расположения здания. Приведённые ниже характеристики региона следует выбирать по адресу расположения здания: г. Волгоград. Для этого используют Общую часть к сборникам УПВС (см. извлечение 6).
3.2.а Территориальный пояс: 1.
3.2.б Климатический район: III.
Б. Выбор информации из таблиц УПВС и выполнение расчётов.
Осуществляют на основании данных, определённых на предыдущем этапе работы.
1.а Расчёт стоимости 1 куб. м. объекта осуществляют путём выбора из таблицы № 5 сборника УПВС для соответствующего территориального пояса (1) интервала стоимостей и последующего интерполирования для объёма надземной части здания (6243 куб. м.). Результаты выбора и расчётов приведены в таблице 3.
1.б. Расчёт совокупной поправки за влияние дополнительных ценообразующих характеристик по пунктам А.2.2.а - А.2.2.В.
Совокупная поправка составит: 5,6% + 3,0% - 1,9% = 6,7%.
1.в Тогда, стоимость 1 куб. м. с учётом названных поправок составит:
25,2021 * (1 + 0,067) = 26,8906 руб./куб. м.
2. Выбор коэффициента изменения стоимости 1 куб, м. здания.
Согласно технической части сборника № 33 стоимость в таблицах приведена для II-го климатического района. Так как строительство в более тёплых регионах сопряжено, например, с уменьшением толщины стен здании, мощности системы отопления и т. п., то оно будет менее дорогостоящим, и наоборот в северных районах строительство потребует больших затрат ресурсов. Для учёта этих обстоятельств предназначен климатический коэффициент.
Климатический коэффициент выбирают со страницы 4 технической части к сборнику УПВС № 33, пункт 8 (см. извлечение 7), согласно ему III-му климатическому району соответствует коэффициент изменения стоимости 1 куб. м здания: 0,92.
Итого, стоимость 1 куб. м здания: 26,8906 х 0,92 = 24,8906 руб./куб. м.
3. Учёт сейсмичности района.
Сейсмичность района может оказать влияние на стоимость здания, так как строительство в сейсмоопасных районах сопряжено с повышенными требованиями. Увеличение стоимости строительства за счёт повышенных требований при возможных землетрясениях свыше 6 баллов следует учитывать введением указанного в пункте 9 технической части к сборнику УПВС № 33 коэффициента (см. извлечение 7). При необходимости определения величины максимально возможного землетрясения следует использовать документы, устанавливающие соответствующее районирование территории СССР .
В нашем случае сейсмичность района не влияет на стоимость строительства, так регион оценки не предполагает землетрясений свыше 6 баллов.
4.а Рассчитаем восстановительную стоимость здания с учётом его объёма (см. извлечение 7): 24,8906 руб./куб. м. х 6243 куб. м. = ,24 руб.
4.б. Введём поправку за улучшенную отделку подвала с учётом его объёма и корректирующего коэффициента:
24,8906 руб./куб. м * 2967 куб. м. * 0,20=14682,04 руб.
24 +,04 = ,28 руб.
В. Приведение восстановительной стоимости здания.
Представляемая в настоящей работе процедура приведения восстановительной стоимости объекта оценки к текущему уровню отличается от применяемых ранее, изложенных в специальной литературе процедур . Это является следствием двух причин. Первая из них - переход строительной отрасли на систему нормативов 2001 года, имеющих в качестве базы сметные цены 1 января 2000 года. Вторая - изменение вида представления информации в используемых нами бюллетенях, издаваемых агентством "КО-ИНВЕСТ", отчасти являющееся следствием указанного перехода. В извлечении 8 представлен фрагмент таблицы 2.1 (страница 13) межрегионального информационно-аналитического бюллетеня , издаваемого названным агентством .
Приведение следует выполнять в два этапа.
1. На первом этапе следует перейти от уровня цен 1 января 1969 года, в которых составлены таблицы УПВС, к ценам 1 января 2000 года, фактически это цены декабря 1999 года (см. извлечение 8). Эту операцию выполняют путём деления полученной ранее стоимости на выбранный из таблицы индекс для Волгоградской области , рассчитанный для перехода от уровня цен 1 января 2000 года к уровню цен 1 января 1969 года: 0,04716. Стоимость здания на данном этапе составит:
28 / 0,04716 = 3 ,52 руб.
2. На втором этапе требуется перейти от цен 1 января 2000 года к ценам даты оценки (июнь 2003 года). Так как на момент написания настоящей работы (июль 2003 года) использовать значение индекса, рассчитанное по наблюдениям за фактическим уровнем цен ещё не представлялось возможным, то использовалась взятая из уже упомянутой таблицы его прогнозная величина: 1,931. Стоимость здания на данном этапе составит:
3 , 52 * 1,931 = 6 ,09 руб.
Следует заметить, что представленная выше процедура расчётов позволяет обходиться без использования Постановления Государственного Комитета СССР по делам Строительства от 01.01.01 г. № 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчёта сводных сметных расчётов (сводных смет) строек и иных аналогичных документов, ограничиваясь лишь сборниками агентства "КО-ИНВЕСТ", что значительно удобнее.
Однако, по мнению автора настоящей работы, вопрос о способах расчётов индексов, их величинах и адекватности получаемых с их использованием результатов остаётся открытым и требует глубокого изучения. Так, например, в результате перехода от цен 1 января 1969 года к ценам 1 января 2000 года рассмотренным выше способом была получена стоимость здания равная 3 ,52 руб. Его же стоимость, полученная в результате применения приведения, широко используемого на практике ранее, основывающегося на нормативных материалах и также материалах агентства "КО-ИНВЕСТ" ,45 руб. Различие составляет,07 руб. или примерно ±10%, что практически совпадает с погрешностью метода, основанного на использовании нормативов УПВС, и вряд ли может считаться допустимым.
3. Расчёт полной восстановительной стоимости здания.
Данный шаг позволяет учесть современные экономические реалии и иные рыночных факторы, которых не существовало на дату составления таблиц УПВС.
Необходимые для выполнения расчётов по данному пункту величины рассчитывают экспертно на основании анализа соответствующего сегмента рынка недвижимости. В частности, можно воспользоваться информацией, предоставляемой агентством "RWAY" (http:// www. *****). Для данного примера их величины приняты условно.
3.1 Предпринимательская прибыль составит 25% от восстановительной стоимости.
3.2 Дополнительные издержки - 0% от восстановительной стоимости.
3.3 Тогда, полная восстановительная стоимость здания с учётом предпринимательской прибыли и дополнительных издержек:
6 ,09 x l,25 x 1,00 = 8 ,86 руб.
Ставка НДС 20% от итога шага 2.3.3, при этом важно, чтобы индекс перехода к ценам даты оценки, использованный в шаге Б.2.2, не содержал указанного налога.
Итак, полная восстановительная здания в ценах июня 2003 года составит:
8 ,86 х 1,20 =,64 руб.
Заключение.
В заключении следует сделать два замечания, которые позволят лучше осознать смысл рассчитанных величин и избежать двусмысленности толкования результатов оценки.
Замечание 1. Следует заметить, что несмотря на полученное в результате выполнения вычислений значение стоимости объекта с указанием сотых долей рубля, с точки зрения точности, обеспечиваемой методом УПВС (±10%), окончательный ответ следует записать в следующем виде: 10,39 ± 1,04 млн. руб.
Замечание 2. Следует заметить, что в соответствии со сделанными в технической части Сборника № 33 замечаниям полученная стоимость отражает стоимость всех общестроительных, санитарно-технических и электротехнических работ по сооружению здания магазина, но не учитывает стоимости специфического торгового оборудования (тем более, возможно приобретённого уникального). Стоимость его приобретения, доставки, установки и пусконаладки должна быть учтена отдельно.
Извлечения из необходимых для расчётов материалов.
Извлечение 1.
Страницы 12 и 13. Раздел "ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ. НАРУЖНЫЕ РАБОТЫ".
При несовпадении наружных отделочных работ переоцениваемого здания с аналогом необходимо исходить из следующих указаний:
1. В показателях для 1-4 этажных жилых зданий предусмотрена лишь частичная штукатурка фасадов (цоколи, откосы, карнизы) с расшивкой швов стен. Для зданий свыше 5 этажей предусмотрена облицовка (полностью или частично) лицевым или силикатным кирпичом, а в некоторых случаях керамическими блоками.
При наличии у оцениваемых жилых зданий фасадов полностью оштукатуренных цементно-известковым раствором их табличную стоимость следует увеличивать на проценты, указанные в таблице 4.
Таблица 4. Величины поправок.
Примечание. При наличии фасадов, оштукатуренных терразитовым или цветным раствором указанные надбавки применяются с коэффициентом 1,5, а с мраморной крошкой - 2, причём коэффициенты применяются лишь в тех случаях, когда показателями сборника предусмотрена частичная штукатурка фасадов или облицовка.
Извлечение 2. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости.
Страница 18.
Пункт 8. По всем жилым зданиям предусмотрена необходимая вентиляция с установкой вентиляционных решёток. В тех случаях, когда в таблице не сказано о их наличии и не предусмотрена поправка, а у оцениваемого здания вентиляционное устройство имеется, то корректировать стоимость 1 куб. м. таких зданий не следует.
Примечание: Когда у оцениваемого здания имеется система побудительной вентиляции (с установкой вентиляторов , моторов и т. д.), то к табличной стоимости таких зданий вводить К = 1,03.
Извлечение 3. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости .
Страницы 15 и 16. Раздел "ВНУТРЕННИЕ САНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ И ЭЛЕКТРОТЕХНИЧЕСКИЕ УСТРОЙСТВА".
В народном хозяйстве имеются здания, благоустройство которых не соответствует современным требованиям. Вследствие этого при переоценке зданий часты случаи, когда характеристика аналога по благоустройству не совпадает полностью с характеристикой переоцениваемого строения.
В этих случаях необходимо из стоимости здания исключать отсутствующий вид благоустройства и прибавлять тот вид, который имеется в оцениваемом строении.
Когда необходимые поправки отсутствуют, следует пользоваться таблицей №5.
Таблица 5. Санитарно - и электротехнические устройства .
|
Наименование |
Жилые здания |
Общее твенн ые здан. |
Комм унальн. здан. |
Здан. быт. обслуж |
Учеб. завед. |
Детские завед. |
Рес - тор., стол., магаз |
Торг базы, склады |
|
|
Центральное отопление | |||||||||
|
Вентиляция | |||||||||
|
Водопровод | |||||||||
|
Горячее водоснабжение | |||||||||
|
Канализация | |||||||||
|
Газоснабжение | |||||||||
|
Электро- освещение и электро - оборудование | |||||||||
|
в т. ч. радио | |||||||||
|
телевидение | |||||||||
|
электрочасы | |||||||||
|
ИТОГО: |
Извлечение 4. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости
Страницы 28 и 29. Раздел "ИНЫЕ КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЙ, ИМЕЮЩИЕ ЗНАЧЕНИЕ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ 1 КУБ М ПОДВАЛЫ, ТЕХПОДПОЛЬЯ, ЦОКОЛЬНЫЕ ЭТАЖИ".
1. Если в таблице сборника, по которой производится переоценка каменных зданий, указано "с подвалом" или "с техническим подпольем", это значит, что стоимость подвалов или технических подполий учтена в восстановительной стоимости 1 куб. м. В этих случаях восстановительная стоимость здания определяется умножением стоимости 1 куб. м. здания, принятой по таблице сборника, на надземный объём здания (объём повала или технического подполья к надземному объёму здания не добавляется). При этом, если подвал используется под служебные, общественные или другие цели (домоуправление, ЖЭК, Красный уголок и др.) к восстановительной стоимости здания, исчисленной вышеуказанным способом, добавляется восстановительная стоимость повышенной отделки подвала, которая определяется умножением объёма повала на восстановительную стоимость 1 куб. м., по которой переоценивалось здание, умноженную на коэффициент 0,20.
2. Если переоценка каменных зданий с подвалом или техническим подпольем производится по таблице сборника, в которой указано "без подвала" или о подвале нет никаких оговорок, восстановительная стоимость определяется как сумма восстановительных стоимостей надземной и подземной частей здания. Восстановительная стоимость надземной части здания определяется путём умножения объёма надземной части на стоимость 1 куб. м. по таблице сборника. Восстановительная стоимость повала или технического подполья определяется путём умножения объёма подземной части здания на стоимость 1 куб. м., принятую для переоценки надземной части и на коэффициент 0,8. При этом восстановительная стоимость подвала, используется под служебные, общественные или другие цели, определяется умножением объёма подземной части здания на стоимость 1 куб. м., принятую для переоценки надземной части здания, без каких-либо поправочных коэффициентов.
Извлечение 5. Из сборника УПВС № 33 для переоценки зданий и сооружений торговых предприятий.
Страницы 12 и 13.
Таблица 6. Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли 2-х этажные и более.
Характеристика зданий.
Здания с подвалом. Фундаменты сборные железобетонные. Стены и перегородки кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы цементные, плиточные, паркетные и из релина. Отделка повышенного качества. Отопление центральное.
Таблица 6. Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли двухэтажные и более.
Приложение к таблице 6.
|
Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах |
|||
|
Наименования конструктивных элементов |
Удельный вес |
||
|
Фундаменты | |||
|
Стены и перегородки | |||
|
Перекрытия | |||
|
Крыши | |||
|
Полы | |||
|
Проёмы | |||
|
Отделочные работы | |||
|
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства | |||
|
Прочие работы | |||
|
Итого |
Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства.
Группа капитальности 1. p.Извлечение 6. Из общей части к сборникам УПВС зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете
Страница 17.
Таблица 7. Распределение отдельных частей территории СССР на территориальные пояса и климатические районы для переоценки основных фондов.
Извлечение 7. Из технической части к сборнику УПВС № 33 для переоценки зданий и сооружений торговых предприятий.
Страница 4.
Порядок пользования сборником.
Пункт 7. Полная стоимость объекта (здания или сооружения) определяется умножением восстановительной стоимости единицы измерения объёма объекта на его объём. При этом должны учитываться поправки, приведённые в Технической части или в примечаниях к отдельным таблицам сборника.
Пункт 8. Восстановительная стоимость зданий и сооружений, помещённая в настоящем сборнике, приведена для II климатического района.
Восстановительная стоимость зданий и сооружений, расположенных в других климатических районах, устанавливается при пользовании сборниками на местах путём применения к восстановительной стоимости II климатического района следующих поправочных коэффициентов:
для I климатического района - 1,14;
для III климатического района - 0,92;
для IV климатического района - 0,90.
Деление территории СССР по климатическим районам приведено в Общей части к сборникам. Пункт 9. Восстановительной стоимостью зданий и сооружений по настоящему сборнику не учтены удорожания, связанные со строительством в сейсмических районах. Указанные удорожания следует учитывать на местах при пользовании сборниками путём применения к восстановительной стоимости следующих поправочных коэффициентов в зависимости от величины балла:
6 баллов - 1,00;
7 баллов - 1,04;
8 баллов - 1,05;
9 баллов -1,08.
Извлечение 8. Из Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня "Индексы цен в строительстве" / М.: "КО-ИНВЕСТ" - Выпуск 43, апрель, 2003.
Страница 13.
2. Строительно-монтажные работы.
2.1. Средние региональные индексы, рассчитанные по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000 г. (декабрь 1999 г.).
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Александров в строительстве. - Спб.: "Питер", 20с.
2. Общая часть к сборникам УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов/ Госстрой СССР, утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 13 августа 1971 г., М.: Энергия -1971,24 с.
3. Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС/Издательство Республиканского управления технической инвентаризации - М.: 1995, 90 с.
4. Сборник УПВС № 33. Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (утв. Министерством торговли по согласованию с Госстроем СССР 20 мая 1970 г.) - М.: Экономика, 1970, 40 с.
5. СНиП II-7-81. Строительство в сейсмических районах (Утв. Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01г. №94).
6. Постановление Государственного Комитета СССР по делам Строительства от 01.01.01 г. № 94 Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчёта сводных сметных расчётов (сводных смет) строек.
7. Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень / М.: "КО-ИНВЕСТ" - Выпуск 43, апрель, 20с.
8. Красовский укрупнённых нормативов для оценочных работ: Учебное пособие по курсу "Ценообразование в строительстве". Для студентов, обучающихся по специальности 060400 "Финансы и кредит". - М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, кафедра "ОДиАУ", 20с.
Журнал "Московский оценщик" №5 (24), октябрь 2003 .
Информационный источник - МОК-Информ E-mail: *****@***ru
При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www. *****
В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может воз-никнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие стро-ительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.
Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.
Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на стро-ительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его не-достатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.
Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.
Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для опре-деления всех видов износа.
Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.
Стоимость замещения представляет собой смету затрат на стро-ительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.
Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.
Классификация строительных затрат
Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.
Прямые строительные затраты. Капитальные расходы, непосред-ственно связанные со строительством физических строений (например, расходы по контракту), называют прямыми затратами.
Косвенные затраты. Капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными затратами. К ним относят и другие виды затрат, например, оплату труда специалистов, стоимость кредитов, налоги в течение строительства; текущие расходы, например, комиссионный сбор за аренду, продажу, маркетинговые расходы.
Предпринимательское вознаграждение позволяет учесть вознаг-раждение за риск, испытываемый предпринимателем в связи с ре-ализацией строительного проекта. При расчете его стоимости оценщики анализируют доход девелоперов и предпринимательскую прибыль, которая соответствует разнице между полными затратами на строительство и рыночной стоимостью объекта после его выхода на проектную мощность.
Прямые строительные затраты
К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.
Прямые расходы включают заработную плату основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.
Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают такие статьи, как транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др.
Прибыль подрядной строительно-монтажной организации, устанав-ливаемая в процентах к полной себестоимости строительно-монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).
При расчете прямых и накладных расходов подрядной строительной организации, оценщик должен учитывать следующие соображения:
если габариты здания крупнее типичного, то там, скорее всего, использовались более прочные конструкции;
объем затрат напрямую зависит от качества материалов и работ, поэтому необходимо провести их идентификацию на оцениваемом здании;
уровень конкуренции подрядчиков на местном рынке влияет на смету расходов, поскольку подрядчик, работающий с полной нагрузкой, завышает цену, а подрядчики, испытывающие недостаток заказов, при той же спецификации обычно предлагают меньшие цены;
уровень накладных расходов зависит от производственной мощности подрядчика, поскольку крупная организация может экономить на некоторых затратах, таких, как складские расходы, содержание надзора за качеством работ и др.
Косвенные затраты
К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:
- проектно-изыскательские работы;
- оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
- расходы на финансирование за счет кредита;
- страхование всех рисков;
- налоговые платежи в течение строительства;
- расходы на освоение;
- маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;
- административные расходы девелопера и др.
При расчете косвенных затрат оценщик должен учитывать следующие соображения:
- если оценка проходит в условиях несбалансированного рынка, в косвенных затратах могут появиться дополнительные комис-сионные, маркетинговые, административные и др. расходы, которые следует учитывать при оценке внешнего старения;
- некоторые виды косвенных затрат зависят от общего объема и стоимости строительства, поэтому их целесообразно оценивать в процентах от прямых затрат;
Другие виды косвенных затрат зависят от типа объекта недвижимости, должны оцениваться методом прямого счета и требуют более детального изучения их структуры.
Предпринимательский доход - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возни-кающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами. При этом следует иметь ввиду, что в некоторых ситуациях результат может не соответствовать рыночным ожиданиям. Кроме того, подобная формулировка предпринимательского дохода требует разделения возникающей при продаже недвижимости разницы между земельным участком и зданиями.
При анализе предпринимательского дохода теория оценки раз-граничивает понятия предпринимательского стимула и предприни-мательского вознаграждения. Целесообразность такого разграничения обусловлена объемом и распределением функций по ведению строительных работ, не принимаемых на себя подрядной строительной организацией. Состав прямых участников инвестиционного процесса, непосредственно связанных с осуществлением проекта, - это инвестор, заказчик и подрядчик.
Инвестор - это участник инвестиционного проекта, вкладывающий в него собственные или иные средства и получающий на него право собственности, которое может быть реализовано в виде последующего пользования, сдачи в аренду или продажи.
Заказчик - это посредник между инвестором и другими участниками инвестиционного процесса (подрядчиками, проектировщиками, поставщиками оборудования, строительных материалов и др.). Заказчик выполняет координирующие и надзирающие функции.
Подрядчик - это строительная либо посредническая организация, отвечающая за выполнение объема строительно-монтажных работ в полном соответствии с проектом за договорную сумму.
Реально инвестор может брать на себя функции заказчика.
Предпринимательский стимул побуждает инвестора вкладывать средства в недвижимость в расчете на получение рыночной нормы прибыли.
Предпринимательское вознаграждение представляет собой ком-пенсацию заказчику-координатору за квалифицированное общее руководство проектом. Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ.
В оценочном отчете необходимо давать четкое определение пред-принимательского дохода, предпринимательской прибыли и пред-принимательского стимула.
При расчете предпринимательского дохода оценщик может столкнуться с рядом проблем. Во-первых, превышение цены продажи над общей суммой строительных затрат связано с влиянием множества факторов, поэтому при анализе очень важно определить долю вклада инвестора и девелопера.
Во-вторых, поскольку предпринимательский доход реализуется только при продаже недвижимости, некоторые специалисты соотносят его с нематериальными активами. Анализ сделок по объектам, проданным через несколько лет после завершения строительства, требует анализа изменения стоимости, обусловленного временным изменением рынка.
В-третьих, технологии строительства сравнимых объектов влияют на возможности получения данных для сравнения. Обычно оценщики могут рассчитать предпринимательскую прибыль по фактическим затратам для схожих объектов, например, кондоминиумам и многоэтажным жилым комплексам. При расчете стоимости таких объектов предпринимательская прибыль представляет для девелопера вознаграждение за выполненную квалифицированную работу и связанные с проектом риски, хотя этот доход может отличаться от ожидаемого. В крупных жилых массивах, однако, этот вопрос является сложным, поскольку прибыль девелопера может не отражать пропорциональных долей участка и строений в стоимости всего объекта недвижимости. Девелоперы, занимающиеся планированием территории под жилую застройку частными домами, например, часто получают прибыль от стоимости домов, построенных на распланированных участках, а не от стоимости самих участков.
В-четвертых, предпринимательская прибыль в некоторых случаях может включаться в строительные затраты, поэтому если оценщик не проанализирует информацию, данный фактор будет учтен дважды.
Расчет предпринимательского дохода
Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:
- прямые затраты;
- сумма прямых и косвенных затрат;
- общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;
- стоимости завершенного проекта.
Например, расчет полной восстановительной стоимости строений и анализ сопоставимых продаж земельных участков позволили установить:
Показатель Сумма
Прямые затраты 750 000
Косвенные затраты 75 000
Стоимость земельного участка 300 000
Норматив к прямым затратам 25%
Норматив к сумме прямых и косвенных затрат
Норматив к общим затратам
750 000 х 25% = 187 500
(750 000 + 75 000) х 23% = 187 500
(750 000 + 75 000 + 300 000) х 17% = 187 500.
Таким образом, стоимость недвижимости, определенная затратным подходом, составляет:
750 000 + 75 000 + 300 000 + 187 500 = 1 312 500.
Индексирование затрат
В справочниках сметных организаций часто указывают индексы стоимости для пересчета прошлых показателей затрат в текущие по-казатели. Справочники устанавливают базовый год и региональный коэффициент для конкретных строительных компонентов.
Кроме того, показатели затрат прошлых лет могут быть нетипичными для данного периода, а прошлые методы строительства могут отличаться от тех, что используются на фактическую дату оценки. Хотя индексирование затрат может помочь в проверке сметы затрат, этот способ не является надежной альтернативой методам расчета затрат, представленных в следующем разделе.
Методы расчета полной восстановительной стоимости зданий и сооружений. К традиционным методам расчета затрат относятся сле-дующие: метод сравнения удельных затрат, метод разделения себес-тоимости и метод количественной оценки. Метод количественной оценки позволяет рассчитать затраты на основе подробного перечня статей затрат труда, материалов и оборудования, которые использованы в оцениваемой недвижимости. Методы сравнения удельных затрат и разделения себестоимости дают менее подробную структуру затрат, но они служат основой расчета затрат для многих оценочных заданий.
Оценка полной восстановительной стоимости базируется на осо-бенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции.
Продукцией капитального строительства являются основные фонды производственного и непроизводственного назначения, которые создаются на месте их будущего потребления. В результате возникает нестационарность процесса производства, так как создатели зданий и сооружений каждый раз перемещаются на новую строительную площадку. Следствием данной особенности является сложность механизации и невозможность автоматизации строительного процесса, последовательный (не параллельный) процесс строительства, длительный цикл создания строительной продукции. В среднем, крупные объекты создаются от 3 до 5 лет. Большая стоимость единичного товара (сметная стоимость строительства) приводит к тому, что строительная продукция создается всегда на заказ.
Состав участников создания сложной строительной продукции требует привлечения разносторонних организаций:
- инвесторы,
- подрядчики,
- проектировщики,
- поставщики строительных материалов и оборудования,
- банки,
- посредники,
- прочие.
Процесс создания продукции капитального строительства можно разделить на самостоятельные фазы или стадии с различным содер-жанием проводимых работ и составом участников.
Стадии строительного производства
Фаза строительства Содержание
1. Технико-экономическое обоснование Обоснование необходимости и экономической целесообразности строительства, принятие инвестиционного решения.
2. Планирование,
заключение
договоров Распределение капитальных вложений по годам строительства, определение состава участников, заключение договоров, принятие решения по источникам финансирования
3. Строительное производство Ведение строительных и монтажных работ
4. Ввод объекта в эксплуатацию Подписание акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию
5. Освоение
проектной
мощности Выведение объекта на проектные параметры по объему производства в натуральном выражении, рентабельности, качеству, производительности труда.
6. Эксплуатационная фаза Процесс эксплуатации - производство продукции и оказание услуг
Рассмотренные выше особенности продукции капитального
строительства проявляются в особенностях ценообразования в стро-ительстве:
1. Структура цены
2. Индивидуальный характер ценообразования
3. Включение в цену
" предпринимательского дохода,
" затрат на непредвиденные расходы,
" затрат на временные и нетитульные сооружения,
4. Влияние на цену доли местных материалов, ЕРЕР.
5. Вид цены на строительные материалы - франко-приобъектный склад.
6. Виды цены:
" расчетная цена - на стадии ТЭО строительства,
" сметная цена - на стадии проектирования,
" договорная цена - на стадии переговоров.
7. Виды строительных смет:
" сводный сметный расчет стоимости строительства " объектная смета " локальная смета
Сметная стоимость строительства - это величина затрат, необхо-димых для создания объекта в точном соответствии с проектом. На основе полной сметной стоимости производится распределение ка-питальных вложений по годам строительства, определяются источники финансирования, формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.
База для расчета сметной стоимости строительства:
- проект и рабочая документация (РД);
- действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.
Если нет необходимых сметных нормативов в имеющейся норма-тивно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.
Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:
- строительные работы;
- работы по монтажу оборудования (монтажные работы);
- затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
- прочие затраты.
Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.
Локальные сметы - первичные сметные документы, которые со-ставляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооруже-ниям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.
Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позво-ляют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.
Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и включают 12 глав:
1) подготовка территории строительства;
2) основные объекты строительства;
3) объекты подсобного и обслуживающего назначения;
4) объекты транспортного хозяйства и связи;
5) объекты энергетического хозяйства;
6) наружные сети и сооружения;
7) благоустройство территории строительства;
8) временные здания и сооружения;
9) прочие работы и затраты;
10) содержание дирекции (технический надзор);
11) подготовка эксплуатационных кадров;
12) проектные и изыскательские работы.
Нормативно-информационная база ценообразования и сметного нормирования в строительстве предполагает использование стро-ительных норм и правил (СНиП, - часть 4) и других сметных норма-тивных документов. Указанные сметные нормы позволяют определить нормативное количество ресурсов, необходимое для выполнения конкретного вида работ и их стоимости.
В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:
1) Метод сравнительной единицы,
2) Метод разбивки по компонентам,
3) Метод количественного обследования.
Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.
Метод сравнительной единицы основан на использовании стои-мости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцени-ваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).
Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта оп-ределяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).
Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости.»
Для расчета используется следующая формула:
Сн = Се.с. х Бв х К1 х К2 х КЗ х К4 х К5, где: Сн - стоимость оцениваемого объекта;
Се.с. - стоимость 1 кв. или кубического метра типичного сооружения на базовую дату;
Бо - количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта)
К1 - коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;
К2 - коэффициент корректировки на местоположение объекта;
К3 - коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;
К4 - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
К5 - коэффициент, учитывающий НДС (%).
В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения ти-пичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо со-блюдать сходство функционального назначения, физических харак-теристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в экс-плуатацию и другие характеристики.
Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.
Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).
Метод разбивки по компонентам основан на использовании каче-ственно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. - оцениваются по сто-имостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов по формуле:
X V х С] х Кн х Ки,
1 -1
где Сзд - стоимость строительства здания в целом;
V] - объем]-го компонента;
С] - стоимость единицы объема;
N - количество выделенных компонентов здания;
Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);
Ки - коэффициент, учитывающий совокупный износ.
Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:
- метод субподряда;
- разбивка по профилю работ;
- выделения затрат.
Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком со специализированными строительным организациями - субподрядчиками. Полная восстановительная стоимость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.
Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной восстановительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных спе- циалистов-строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.)
Метод выделенных затрат предполагает системное использование единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего результаты частных оценок суммируются.
Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.
В период функционирования основных производственных фондов могут произойти изменения, связанные с ускорением научно-технического процесса, что удешевляет процесс изготовления средств труда, а в условиях инфляции первоначальная стоимость производимых средств труда может увеличиваться. Поэтому необходимо устранять искажающее влияние ценового фактора. Для этого основные производственные фонды оценивают по восстановительной стоимости.
Восстановительная стоимость показывает, какие средства надо было бы затратить по ценам и расценкам, существующим на данный момент, чтобы приобрести или построить основные производственные фонды, аналогичные имеющимся.
Для определения восстановительной стоимости основных производственных фондов производятся их переоценки с помощью двух основных методов:
1) путем индексации их балансовой стоимости,
2) путем прямого пересчета балансовой стоимости применительно к ценам, складывающимся на 1 января очередного года.
3. Остаточная стоимость – это первоначальная стоимость основных фондов (балансовая) за вычетом износа, сумма которого определяется по величине амортизационных отчислений за весь прошедший срок службы данных основных фондов.
Она позволяет судить о степени изношенности средств труда, планировать обновление и ремонт основных фондов. Есть два вида остаточной стоимости:
1) она определяется по первоначальной стоимости, определяемой по мере начисления амортизации,
2) по восстановительной стоимости, определяемой экспертным путем в процессе переоценки средств труда.
Остаточная стоимость может быть рассчитана по формуле:
С ост. = С н + С к * [(А н * С н *Т)/100]
где С н – первоначальная стоимость основных средств,
С к – стоимость капитального ремонта за весь срок службы основных средств,
А н – годовая норма амортизации,
Т – срок, в течение которого эксплуатировались основные средства, лет.
4. Ликвидационная стоимость – стоимость реализации изношенных и списанных основных фондов и регламентируется только состоянием основных производственных фондов и дальнейшей возможностью их использования; может варьировать (для оборудования) от полной восстановительной стоимости до продажи оборудования по цене металлолома.
В процессе производства основные производственные фонды подвергаются моральному и физическому износу.
Физический износ – утрата основными фондами своей потребительской стоимости. Физический износ происходит как при функционировании основных фондов, так и при их бездействии.
Моральный износ основных фондов – уменьшение их стоимости под влиянием научно-технического прогресса.
Моральный износ основных средств происходит до наступления полного физического износа.
Амортизация объектов основных фондов производится одним из следующих способов начисления амортизационных начислений:
1. линейный;
При линейном способеначисление амортизации производится равномерно исходя из первоначальной или восстановительной стоимости объекта основных фондов и нормы амортизации, исчисленной из срока полезного использования этого объекта.
Например, предприятие приобрело оборудование стоимостью 120 тыс.руб., срок полезного использования которого 5 лет, тогда норма амортизационных отчислений составит 100% : 5 = 20% в год. Годовая сумма амортизационных отчислений = 120 тыс.руб. * 20% = 24 тыс.руб.
2. уменьшаемого остатка;
При способе уменьшаемого остаткагодовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из остаточной стоимости основных фондов на начало года и нормы амортизационных отчислений и иногда с использованием коэффициента ускорения, устанавливаемого законодательно
Суть применяемого метода состоит в том, что доля амортизационных отчислений, относимых на себестоимость продукции, будет уменьшаться с каждым последующим годом эксплуатации указанного объекта.
Остаточные сумы списываются на себестоимость. Прямое списание этой суммы на себестоимость или на финансовые результаты может ухудшить его финансовое состояние и уровень рентабельности. В определенной степени эти потери может компенсировать продажа недоамортизированного оборудования.
Зарубежная практика использования нелинейных методов начисления амортизации (в частности, США) предполагает установление кратности определения уменьшающегося остатка. При методе двойного уменьшения остатка ежегодные амортизационные отчисления (А) будут определяться по формуле:
А = С о * N * 2,
С о – остаточная стоимость оборудования на начало годы,
N – норма амортизации на весь период эксплуатации оборудования,
2 – кратность исчисления.
3. списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;
При применении способа списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной стоимости объекта основных фондов и соотношения числа лет, где в числителе число лет, остающееся до конца срока службы объекта, а в знаменателе – сумма чисел лет срока службы. Ликвидационная стоимость при этом методе не используется, так как объект основных фондов полностью переносит свою стоимость за период полезного использования.
Этот способ с точки зрения финансового планирования предпочтителен тем, что позволяет уже в начале эксплуатации списать большую часть стоимости основных фондов. Далее темп списания замедляется, что обеспечивает снижение себестоимости продукции.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.
Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого.
Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.
1. На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа.
Смета на строительство - документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.
Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.
Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.
Строительно-монтажные работы (СМР).
Основная заработная плата строительных рабочих.
Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.
Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.
Итого прямые затраты (ПЗ)
Накладные расходы (НР)
Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ + НР)
Плановые накопления (ПН)
Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость СМР Свісмр = С + ПН)
Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).
Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.
Затраты на проектно-сметные и изыскательные работы.
Затраты, связанные с землеотводом.
Затраты по функциям заказчика.
Оплата юристов и других консультантов.
Страховые платежи.
Налоги.
Расходы по продаже.
Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.
Прочие затраты.
Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)
Всего затраты застройщика (ЗЗ = Св смр + ЗО + ПЗЗ)
Прибыль застройщика (ПрЗ)
Итого стоимость объекта (Св об = ЗЗ + ПрЗ)
Индексный способ.
Он предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.
Метод сравнительной единицы.
Метод оценки затрат на строительство путем умножения скорректированной стоимости выбранной для расчета недвижимости единицы (взятой в качестве ориентира) на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1м2, 1м3, 1 место и пр. В случае если эксперт- оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками ЦНИИ экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
4. Метод разбивки на компоненты.
Этот метод используют показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку (затраты на производство земляных работ, монтажных, отделочных и т. д.).
